2018山東威海房?jì)r(jià) 未來(lái)具有上漲的可能性

　　山東威海房?jì)r(jià)在山東這個(gè)地方可以說(shuō)是不算高，在二零一八年的新房?jì)r(jià)大約七千多每平方米，二手房就也比一手房?jì)r(jià)高個(gè)幾百，可以說(shuō)是良心房?jì)r(jià)。重要的是這個(gè)地方環(huán)境氣候好，發(fā)展的也不算差是個(gè)宜居城市。

山東威海房?jì)r(jià)具有天時(shí)地利人和，暴漲也是有原因的

　　中國十大宜居城市之一威海號稱(chēng)為威海衛，意思是可以威震邊疆，是中國大陸距離日本以及韓國最近的一個(gè)城市，在中國近代第一支海軍的發(fā)源地，也是甲午海戰的發(fā)生地，甲午戰爭中被侵占回歸祖國七子之一，目前山東威海房?jì)r(jià)為8232元/㎡，同比增長(cháng)0.03%。

　　1、威海得天獨厚的自然環(huán)境及物產(chǎn)

　　威海屬于四季分明的地區，因此在冬天也不會(huì )覺(jué)得冷，夏天也不會(huì )熱，在威海環(huán)境上的另一個(gè)特點(diǎn)就是干凈，屬于沿海地區的青島和煙臺有著(zhù)不同的區別，雖然是旅游城市，但是非常干凈，三面環(huán)海一年四季都有應季的水果，豐富的海產(chǎn)品。

　　2、威海的房?jì)r(jià)在沿海地區處于低位

　　山東威海房?jì)r(jià)是貨真價(jià)實(shí)的價(jià)格洼地，一直到2017年年底，依然屬于沿海城市的邊緣價(jià)格，地理位置上看，也要比其他地方低一些，經(jīng)濟發(fā)展水平屬于正常，但是房?jì)r(jià)比內陸的高一些，加上日韓自貿區等等，未來(lái)的暴漲因素還是比較多的。

以上是山東威海房?jì)r(jià)內因，決定威海房?jì)r(jià)的核心因素，下面介紹外因：

　　1、人口涌入

　　增加了需求：威海最近幾年人口一直呈現增加狀態(tài)，涌入威海的外地購房主力軍分成幾大部分：第一部分是山東省以外區域，例如北京、河北、東三??；第二部分是山東省內城市，例如山東的西部、南部等地區的人；第三部分是威海轄區內的縣市。從結構上看，來(lái)威買(mǎi)房的人口構成呈現多元化趨勢，威海越來(lái)越成為全國人民的威海了。

　　2、棚戶(hù)區改造貨幣化補償

　　造了一批剛需：說(shuō)白了就是把老房子拆了，直接折算成人民幣，讓拆遷戶(hù)拿著(zhù)錢(qián)買(mǎi)房。從某種意義上講，棚改貨幣化比之前的拆遷更直接，改完了全是需要買(mǎi)房的剛需。（開(kāi)發(fā)商是最早知道棚改消息的，所以他們早就做好了漲價(jià)的準備，迎接這一波新鮮的韭菜。）棚改給山東威海房?jì)r(jià)快步上漲提供一部分經(jīng)濟支柱。

　　3、大開(kāi)發(fā)商向三四線(xiàn)城市下沉

　　拉高了樓市基價(jià)：他們憑借自身實(shí)力，高價(jià)拿地，大幅度拉升房?jì)r(jià)。（筆者的朋友曾經(jīng)親歷了威海地塊的拍賣(mài)，大開(kāi)發(fā)商直接開(kāi)出了比本地開(kāi)發(fā)商高20%的價(jià)格拿地。）未來(lái)小開(kāi)發(fā)商將逐漸被淘汰，樓市會(huì )慢慢形成壟斷，最后的結果就是無(wú)競爭的房?jì)r(jià)上漲。

　　4、炒房團跟進(jìn)

　　山東威海房?jì)r(jià)制造了短缺：不可否認，大開(kāi)發(fā)商周邊總有一批炒房客。他們是否與開(kāi)發(fā)商是一伙并不重要，重要的是他們確實(shí)是利益共同體。開(kāi)發(fā)商拉高地價(jià)房?jì)r(jià)，炒房客壟斷房源，買(mǎi)房者一房難求，房?jì)r(jià)持續拉高，炒房客逐漸放水，賺走大量差價(jià)，買(mǎi)房者高位接盤(pán)。開(kāi)發(fā)商獲得了更高的房?jì)r(jià)基線(xiàn)，下一期房?jì)r(jià)自然水漲船高了。（目前的威海就是這樣?。?/p>

　　5、中央與地方的博弈

　　導致監管不力：其實(shí)，國家是希望房?jì)r(jià)平穩著(zhù)陸的，但是地方太需要土地財政帶來(lái)的GDP了。在控制房?jì)r(jià)這個(gè)問(wèn)題上中央與地方一直進(jìn)行博弈，這也是房?jì)r(jià)調控失敗的根本原因。有興趣的可以查一下最近半年的威海經(jīng)濟增長(cháng)，非常大一部分都是房地產(chǎn)拉動(dòng)的。

　　6、貨幣增發(fā)

　　導致貨幣貶值：高房?jì)r(jià)的背后是不斷飆升的貨幣增發(fā)量。人民幣的購買(mǎi)力在不斷降低，加上國人的投資渠道太少，很多人期待通過(guò)持有房產(chǎn)來(lái)實(shí)現資產(chǎn)的保值增值，也是導致房產(chǎn)價(jià)格升高的原因。還是那句話(huà)，房產(chǎn)可以投資，切忌不要加杠桿，也不要把雞蛋放同一個(gè)籃子里。

山東威海房?jì)r(jià)還能瘋長(cháng)嗎？預測威海2018年房?jì)r(jià)不會(huì )瘋長(cháng)

　　1.因為威海人口少，剛需用房也少，因為城市改造，本地人基本不缺房。

　　2.因西部發(fā)展快速，威海創(chuàng )業(yè)難，工資低，物價(jià)高，沒(méi)有外來(lái)務(wù)工人員在此扎根，沒(méi)有流動(dòng)人口，沒(méi)有大型企業(yè)，留不住人才的城市談不上發(fā)展。

　　3，環(huán)境盡管不錯，但是對炒房者的投資，在幾年，甚至十幾年見(jiàn)不到利益回收，還面臨貸款，和房稅的壓力，炒房者必定血本必虧的局面。